Hay una pregunta que nos hacen casi cada semana, casi siempre con la misma cara de escepticismo: ¿esto no estará ya caro?
Es una buena pregunta. Y la respuesta honesta es que depende mucho de dónde mires. Punta Cana no es un mercado, son varios mercados con dinámicas distintas conviviendo en veinte kilómetros de costa. Cap Cana no se comporta como Bávaro, y Bávaro no se comporta como Uvero Alto.
Lo que sí es común a todos es el motor de fondo: el turismo no ha dejado de crecer, y el inmobiliario de esta zona es, en buena medida, un derivado del turismo. Cuando el aeropuerto mueve un 10 % más de pasajeros que el año anterior, eso acaba llegando a las noches ocupadas de un apartamento en alquiler vacacional. No es inmediato ni automático, pero la correlación lleva años sosteniéndose.
Lo que estamos viendo desde dentro
La obra nueva se está vendiendo antes de estar terminada. Eso tiene una lectura buena y una mala.
La buena: hay demanda real y los promotores serios están cumpliendo plazos. La mala: la preventa a ciegas se ha normalizado, y ahí es donde vemos a compradores extranjeros cometer los errores más caros. Comprar sobre plano en República Dominicana no es lo mismo que hacerlo en España o en Estados Unidos: la due diligence del promotor pesa más que la del inmueble.
Si estás mirando obra nueva, las tres preguntas que nosotros hacemos siempre antes de recomendar nada:
- ¿Qué ha entregado antes este promotor, y con cuánto retraso? El histórico es el único dato fiable.
- ¿El proyecto tiene CONFOTUR aprobado o "en trámite"? No es lo mismo. La exención fiscal solo vale cuando está concedida.
- ¿Quién gestiona el alquiler después? Una rentabilidad proyectada sin un operador detrás es una hoja de cálculo, no un ingreso.
Y lo que no te van a contar en un anuncio
La rentabilidad neta real de un alquiler vacacional en Punta Cana suele quedar por debajo de la que aparece en los folletos, porque los folletos rara vez descuentan la gestión, el mantenimiento del clima tropical y los meses flojos de septiembre y octubre.
Eso no hace que la inversión sea mala. La hace normal: un activo que funciona bien si se elige con criterio y se opera con seriedad, no una máquina de dinero automática.
Si estás en ese punto de decidir zona o tipología, respóndenos a este email y te damos nuestra lectura sin compromiso. Es literalmente nuestro trabajo.